Considerando il periodo fiscalmente favorevole agli interventi di ristrutturazione edilizia è utile conoscere tutti gli adempimenti necessari per avviare i lavori, oltre ai requisiti per accedere alle agevolazioni. Questo, grazie al bonus in forma di detrazione del 5o% sulle spese sostenute, estesa dalla Legge di Stabilità a tutto il 2016 (per lavori fino a 96mila euro su ogni singolo immobile. Per i piccoli interventi di ristrutturazione non è necessaria alcuna segnalazione, per altri basta comunicare l’inizio lavori, per altri ancora servono la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), la DIA o il permesso di costruire.

Non è necessario alcun adempimento burocratico per l’edilizia libera ossia per la manutenzione ordinaria ai sensi dell’articolo 31 della legge 457/1978, qualile opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. In definitiva, i comuni lavori di ristrutturazione in appartamento: tinteggiatura, pavimenti, rifacimento impianto elettrico o tubature, caldaie. Per l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte bisogna controllare il regolamento del Comune, che in alcuni casi richiede la Scia. Stesso discorso per lavori semplici sull’edificio (ritinteggiatura facciata).

Non è richiesta alcun adempimento burocratico altresì per l’eliminazione di barriere architettoniche, esclusa la realizzazione di rampe o ascensori esterni o interventi che alterano la sagoma dell’edificio, nonché per opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, escluse quelle relative agli idrocarburi, e comunque fuori dai centri abitati.

La procedura di Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) riguarda specifici interventi edilizi: è più semplice della Scia (segnalazione certificazione inizio attività) ed è stata introdotta dalla legge 73/2010, che ha riscritto l’articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Ecco i lavori per cui bisogna presentarla:

• Manutenzione straordinaria: opere per «rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es.: abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne). Oltre alla comunicazione di inizio lavori bisogna trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione ed una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. E’ sempre opportuno verificare i regolamenti comunali per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari richiedendo un permesso di costruire (cambio di volumetrie, eccetera);
• Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
• Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
• Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
• Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Si ricorda che in tutti i questi casi bisogna anche presentare, dove necessario, l’aggiornamento dei dati catastali.

La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la DIA (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e via dicendo. Ecco i lavori per cui bisogna presentarla (legge 457/1978):

• Restauro e risanamento conservativo: «interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili». Comprendono «il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio»;
• Ristrutturazione edilizia: sono «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». Comprendono ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti;
• Varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.

Resta la denuncia di inizio attività – che prevede un’attesa di 30 giorni – per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente, non compresi nei precedenti paragrafi. Di fatto, è stata quasi completamente superata dalla Scia ma è sempre consigliabile consultare i regolamenti dei Comuni.

L’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia prevede il permesso di costruire nei seguenti interventi:

• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica,
• ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, o aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o mutamenti della destinazione d’uso (in quest’ultimo caso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, che sono quelle interessate da insediamenti di pregio storico, artistico o ambientale).